Desde este año el Poder Judicial cuenta con un programa donde se puede ver si su inquilino tiene deudas judiciales por alquileres.

Cercado. No hace falta recorrer muchas calles ni distritos para encontrar inmuebles en alquiler. Es la manera en que muchos buscan aumentar sus ingresos. Pero la mayoría no mide los riesgos de arrendar una propiedad, y muchas veces terminan en juicios que duran años para recuperarlo. Todo por la mala elaboración de un contrato de arrendamiento.
Ken Llerena Zevallos es uno de ellos. Alquiló un terreno de 518.28 metros cuadrados en el distrito de Tiabaya a Lidia Corrales Valdivia a mediados del 2013, el arrendamiento debía terminar el 8 de junio del 2014 pero a la fecha el terreno no es entregado por Lidia Corrales.

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Llerena cuenta que esa propiedad se la heredó su abuelo y al ser un espacio que no utilizaba, decidió alquilarlo y sacar algún ingreso extra del predio. “Lo he alquilado en varias ocasiones a muchas personas y nunca había tenido problemas hasta que se presentó Lidia Corrales, y estoy en esta situación”, narró. El contrato de arrendamiento que realizó con Corrales era para la utilización de la empresa ‘Maquinaria L. Corrales Empresa Individual de Responsabilidad Limitada’, para guardar vehículos por un año. En el documento comprometía a Corrales a abandonarlo una vez termine el contrato, además del pago de S/ 15,000 mensualmente y la entrega de S/ 3,000 como garantía. Esta se firmó por ambos en un centro de conciliación extraoficial.

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A los tres meses de que el predio ya había sido arrendado, Llerena indicó que Corrales no contestaba el teléfono y no pagaba los meses que le correspondía, solo había cubierto el primer mes y la garantía. Pero como él trabaja fuera, no tenía oportunidad de ir a buscar a la inquilina. Hasta eso no sospechó, y creyó que era un simple retraso. Pero en noviembre del 2013 le puso una demanda por incumplir con el contrato y el pago, el que salió a favor de Llerena, pidiendo a Corrales que se retire de la propiedad.

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COMIENZA LA NOVELA

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Durante el proceso, la defensa de la inquilina indicó que nunca había recibido las notificaciones donde se le pedía que abandone el lugar y el proceso siguió dilatándose. “En el contrato ella me dio una dirección, se le notificó sobre el retiro en esa casa pero resultó que no vivía ahí, era la dirección de una casa donde antes había estado alquilada y, según me contó el propietario, también había entrado en juicio con ella porque no quería retirarse, de igual forma hasta en otras tres direcciones”, indicó Ken Llerena.

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Para el abogado civil Juan Torres Prado, esto se puede solucionar con la colocación de una cláusula en el contrato de arrendamiento y la legalización de la firma del inquilino. Explica que el Código Procesal Civil siempre ha protegido en demasía a los inquilinos y ha dejado desprotegido a los arrendadores, pero el 2015 salió La Ley 3021, en la que se modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil para que se pueda incluir una cláusula en los contratos donde se quita de todo derecho de demanda a los arrendatarios (inquilinos). Torres señaló que esta cláusula aún no es muy conocida, por lo que la mayoría no la utiliza.

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Ken Llerena lleva un proceso por más de 3 años y aún no recupera su predio.

Ken Llerena lleva un proceso por más de 3 años y aún no recupera su predio.

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EL PROCESO SE ALARGA

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El 90% de los procesos judiciales de arrendamiento son ganados por los arrendadores, pero estos pueden durar hasta más de 5 años. Es que los inquilinos logran alargar el proceso hasta que el propietario pierda los deseos de cobrar el alquiler y solo quiera recuperarlo. El proceso normal demora casi dos años.

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Primero se notifica al arrendatario sobre el proceso, este tiene 5 días para responder; luego se realiza una audiencia donde los implicados sustentan sus argumentos y se presentan medios probatorios, después estos son evaluados. Es ahí donde el proceso puede alargarse, explicó Torres. Pues los inquilinos suelen pedir que se presenten expedientes de otros juzgados para verificar el contrato y otros requerimientos que deberían estar acompañados con un pago arancelario pero lo omiten, con lo que el juicio se prolonga por meses.

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“Algunos abogados utilizan estos recursos y hacen un pedido al juez pero no pagan el arancel, es un recurso válido pero no debería hacerse”, dijo. Otra manera de extender el proceso es con las apelaciones. La más larga es el proceso sumarísimo que llega hasta la Corte Suprema de Justicia.

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DOS PROCESOS

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Cuando se demanda por el pago y el retorno del predio alquilado, la recomendación de Torres Prado es que el proceso se lleve por separado. Porque uno puede retrasar al otro.

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Explica que la demanda por pago es la más fácil de resolver y es más fácil lograr que se pague el alquiler que recuperar el predio. “Con el pago es más fácil, solo se debe comprobar si pagó o no, nada más, pero con la recuperación del predio se pueden hallar muchos vacíos que complican que se resuelva pronto”, dijo. Concluyó advirtiendo a los propietarios que no deben querer recuperar su predio a la fuerza porque pueden ser denunciados por usurpación aunque este les pertenezca.

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